Как военному пенсионеру продать квартиру

Опубликовано: 25.04.2024

Разберемся в деталях, как продать квартиру купленную по военной ипотеке. Особенностью процедуры является то, что такая недвижимость находится одновременно в залоге у государства и банка. Важно заранее рассчитать свои доходы и издержки на каждом этапе сделки.

Продажа квартиры купленной по военной ипотеке – пошаговая инструкция

Основные этапы:

Выяснение суммы долга, которую предстоит погасить.
Выплата долга Росвоенипотеке (при необходимости).
Подача заявления в Росвоенипотеку о снятии обременения государства.
Выплата долга банку.
Оформление вывода из банковского залога.
Продажа квартиры.

В процессе оформления сделки стороны часто подписывают предварительный договор на покупку-продажу, покупатель вносит залог. Эти действия могут произойти до снятия обременений, параллельно с ним или после него. Все зависит от убеждений, предпочтений, твердости намерений сторон.

Если покупка происходит за счет ипотечных средств, то следует принять во внимание получение одобрения сделки банком покупателя. Тот, в свою очередь, требует отсутствие обременений покупаемой недвижимости. До вывода из залога государства и банка военнослужащим, покупатель несет повышенный риск, соглашаясь на сделку.

Узнать суммы для гашения долга

Остаток задолженности перед банком можно узнать, обратившись к специалисту. Информация также содержится в графике платежей. Его актуальная версия часто имеется на руках.

При покупке квартиры по военной ипотеке долг частично или полностью погашает государство. Право на безвозмездное пользование этими деньгами возникает после:

20 лет выслуги, в том числе в льготном исчислении;
10 лет при увольнении по состоянию здоровья, по возрасту и некоторым другим причинам, независящим от желания военнослужащего.

Если продавец не попадает ни под одну из указанных категорий, ему предстоит вернуть государству все полученные средства. Сколько это?

Усредненная информация о накоплениях доступна на сайте rosvoenipoteka.ru:

перейдите по ссылке Ежегодные взносы в меню справа;
в таблице об учтенных средствах выберите месяц вашего включения в реестр;
ознакомьтесь с суммой накопленных взносов в поле напротив.

Точную сумму можно узнать в личном кабинете на сайте Росвоенипотеки. Для этого выберите кнопку соответствующего запроса (скачать заявление о полном погашении долга). В течение месяца поступит ответ с задолженностью и реквизитами для перечисления.

Как погасить долг

Чтобы продать квартиру в военной ипотеке и купить другую, обычно требуется сумма в несколько сотен или больше миллиона. Возможные источники финансирования:

личные накопления (редко);
средства, полученные в дар или в качестве наследства;
потребительский кредит или другой заем, не обеспеченный продаваемой квартирой;
деньги, полученные задатком от покупателя.

Порядок передачи денег по предварительному договору

Достигнув устного соглашения, как продать квартиру в военной ипотеке, продавцу и покупателю предстоит подготовить документы для сделки. На этот срок они могут подписать предварительный договор о намерении заключить основной. В документе прописываются ключевые условия основного договора, в том числе порядок оплаты.

Часто стороны договариваются о внесении задатка покупателем в счет будущей оплаты по договору. Понятие задатка указано в Гражданском кодексе РФ, ст. 380 и 381 (скачать). Его размер может быть любым. Способ передачи может быть наличным или безналичным. По результатам банковского перевода доступна банковская выписка, что будет преимуществом для покупателя в случае разногласий в будущем.

Важно! При любом способе оплаты задатка следует составить подробную расписку о получении денег продавцом.

Важно учесть:

если сделка не состоится по вине покупателя, задаток ему не возвращается;
если сделка сорвется по вине продавца, он должен вернуть задаток вместе с компенсацией, размер которой обычно равен 100% задатка, то есть в двойном размере;
если после получения задатка продавец не сможет снять обременение для последующей продажи, потребуется договариваться или решать через суд, есть ли чья-то вина в срыве сделки.

Ячейки и аккредитивы для задатка используются редко. Блокировка крупной суммы не имеет смысла для сторон. Заморозить небольшую сумму можно при высоком недоверии к продавцу, однако, услуга платная. Многие в таком случае просто договариваются о меньшей сумме задатка.

Снятие обременения РФ

Перед тем как продать квартиру приобретенную по военной ипотеке, ее нужно вывести из залога государства. Основные действия:

Получив уведомление о размере долга и реквизитов для его погашения, переведите деньги.
Дождитесь информации об изменении баланса по вашему накопительному счету в личном кабинете на сайте Росвоенипотеки. Эти деньги доступны для повторного использования.
Скопируйте паспорт.
Получите справку о прохождении службы.
Заполните заявление на снятие обременения РФ. Его бланк можно скачать на сайте Росвоенипотеки. В меню слева выберите раздел снятия обременения с помещения, перейдите в образцы документов. Вас интересует Форма 2 (скачать).
Передайте заявление, копию паспорта и справку уполномоченному лицу на регистрацию и последующее направление документов в Росвоенипотеку.
В течение 30 дней ведомство самостоятельно подаст документы в Росреестр о снятии обременения.
Результатом будет получение военнослужащим уведомления о снятии обременения.

Снятие обременения банка

Процедура проходит значительно быстрее, чем с государством:

Внесите остаток долга.
Получите в банке закладную с отметкой о погашении.
Официальный сайт МФЦ также просит приготовить копию паспорта, на практике работники ее редко спрашивают. Достаточно предъявить оригинал.
Подайте заявление на снятие обременения в МФЦ или Росреестр. Услуга бесплатная.
В установленный срок (3 рабочих дня, в соответствии с 102-ФЗ Об ипотеке, ст. 25 (скачать)) явитесь с паспортом за закладной.
Вы можете получить выписку из ЕГРН с отметкой об отсутствии каких-либо обременений. Бумажный экземпляр стоит 400 рублей, электронный – 250. Если вашу сделку по продаже сопровождает риэлтор (с вашей стороны или стороны покупателя), он, вероятно, возьмет эту справку сам за день до подписания договора, без доплат для вас.

Подписание основного договора купли-продажи

При необходимости, предварительно следует:

оформить нотариальное согласие супругов сторон на сделку с квартирой;
подготовить дополнительные документы, если участвует банк и выдвигает требования (например, техпаспорт, экспликация этажа или прочее).

Текст договора должен соответствовать требованиям законодательства. Он может быть составлен:

участниками сделки самостоятельно, для этого можно использовать типовые формы с сайтов правовой информации (например, Консультант-Плюс, Гарант), с сайтов МФЦ, Росреестра – если ни одна из сторон не составляла такой договор ранее, часто допускаются ошибки, приходится переписывать, перепечатывать. При желании сэкономить на услугах специалистов, учтите расходы на печать, время на составление;
банком, если покупка происходит через ипотеку;
риэлтором;
нотариусом – в обязательном порядке, если сделка требует его заверения (долевая собственность, участие несовершеннолетних и пр.), либо по желанию сторон договора;
специалистом бланк-центра или другой организации по оказанию подобных услуг.

Убедившись в соответствии текста достигнутым договоренностям, стороны подписывают договор.

Государственная регистрация, расчет

Электронные базы данных свели к минимуму волокиту. Для регистрации продавец и покупатель являются в МФЦ, реже в Росреестр с документами:

паспорта;
договор купли-продажи в 3х экземплярах (если собственность долевая, экземпляров может быть больше);
нотариальные согласия супругов;
документы от банка (при его участи в финансировании);
наличие квитанции об оплате госпошлины носит рекомендательный характер, в случае ошибки при оплате по квитанции будет проще установить, где деньги, как их вернуть, как продолжить процедуру регистрации быстрее и пр.

Оплата госпошлины происходит часто непосредственно в МФЦ. Можно заранее получить реквизиты, сделать перевод. Размер оплаты для физлиц составляет 2000 рублей. Стороны договариваются между собой, кто платит. Часто это делают пополам.

Законом установлен срок на регистрацию 10 рабочих дней. В зависимости от расположения МФЦ, дополнительно требуется некоторое время на доставку документов в Росреестр и обратно.

Получив зарегистрированный договор, покупатель расплачивается с продавцом согласованным способом.

Риски покупателя по сделке с залоговым имуществом

Чтобы продать квартиру находящуюся в военной ипотеке собственнику часто приходится изыскать крупную сумму денег до государственной регистрации. Желание использовать средства покупателя является логичным. Главный риск участия в схеме связан с вероятностью невывода недвижимости из залога. Основные причины и что с этим делать:

Проблема	Решение
Недостаточная сумма для погашения долга перед государством и банком.	Убедиться в точности расчетов продавца. Вероятно, потребуется залезть носом в его выписки по счетам, график платежей, расчеты.
Непорядочность продавца.	Получение информации о его репутации. У военных она обычно безупречная, тем не менее, следует поинтересоваться о наличии сведений на сайтах федеральной службы судебных приставов, а также судебных актов. Это бесплатно.

Многие покупатели не готовы отдавать крупную сумму без гарантий государства (до регистрации сделки), отказываются участвовать в купле-продаже недвижимости в залоге по военной ипотеке. Отдельные граждане готовы принять риск, осознают его, ведут успешный торг по цене.

Налог при продаже недвижимости

Для освобождения от уплаты налога с продажи жилья, им необходимо владеть минимум 5 лет. На недвижимость, купленную до 01.01.2016, срок составляет 3 года (Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1 (скачать)). Решив продать квартиру в залоге по военной ипотеке раньше, необходимо уплатить налог 13%. С какой суммы?

Для расчета налогооблагаемой базы можно применить один из двух вычетов:

1 миллион рублей, его необходимо отнять от цены продажи, от оставшейся суммы считаем 13%;
сумму фактически понесенных расходов вычитаем из цены продажи, на остаток считаем 13%, здесь важно иметь подлинники документов, подтверждающих уплату собственных средств вашему продавцу, банку, а также государству на погашение долга по целевому займу.

Подсчитываем, с каким вычетом итоговая сумма налога меньше, его применяем при заполнении 3-НДФЛ (скачать бланк) в следующем году.

Важно! Законодатель ограничил возможности злоупотреблений при расчете налогооблагаемой базы. Если цена в договоре превышает 70% от кадастровой стоимости, то налог считается от цены в договоре. Если цена меньше – то в расчет налоговый орган возьмет 70% от кадастра.

Заключение

Ответ на вопрос, можно ли продать квартиру в военной ипотеке, однозначно положительный. Однако при подготовке к сделке следует взвесить:

возможность найти средства на период вывода из залога у государства и банка;
продолжительность процедуры от 2х месяцев;
вероятность снижения цены при привлечении средств будущего покупателя;
срок владения квартирой и налогообложение.

Решив продать квартиру, необходимо учесть все риски, присущие процедуре.

Вероятность того, что военнослужащий, который решил купить квартиру, уволится до того, как будет завершено оформление сделки. Но вероятность развития такой ситуации мала.
Отказ военнослужащего от сделки в тот момент, когда будет оформлено право собственности на нового владельца. В этом случае продавцу остается лишь ждать проведения реституционных действий. Пока процесс не завершится, он не сможет повторно реализовать недвижимость.
Оформление продажи квартиры по военной ипотеке требует большего количества документов и затрат времени.
Возможность участия в «серой схеме». Но этот риск ничтожен, ведь банк и Росвоенипотека пристально проверяют каждую сделку.
Важно следить, чтобы приобретаемая недвижимость соответствовала требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

к содержанию ↑

Достоинства продажи и недостатки

Военная ипотека для продавца квартиры даёт ему следующие преимущества:

средства, вырученные за продажу жилья, поступят на счет в банке. Получить наличные можно в любое время;
квартиру можно продать выгодно, по высокой рыночной цене;
сделка находится под пристальным контролем со стороны банка. Кредитно-финансовая организация гарантирует, что сумма, указанная в договоре, поступит на банковский счет продавца.

Необходимо отметить и следующие недостатки, присущие продаже квартиры, приобретенной по военной ипотеке:

реализовать можно только то жилье, с которого снято обременение;
для продажи можно обращаться только в тот банк, который получил специальную аккредитацию;
после осуществления сделки придется заплатить налог;
для получения денег от продажи объекта придется подождать чуть дольше, чем при продаже квартиры при обычной ипотеке.

к содержанию ↑

Требования к недвижимости

Каждый банк предъявляет свой список требований, но список главных пунктов стоит выделить следующее:

объект недвижимости должен находиться в хорошем состоянии.
Инженерные системы должны также находиться в хорошем состоянии, это же стоит сказать и о состоянии коммуникаций.
Перепланировки должны отсутствовать.
У владельца должны быть на руках все правоустанавливающие документы.
Третьи лица не должны иметь права собственности на объект.

к содержанию ↑

Можно ли продать квартиру купленную по военной ипотеке?

Можно ли продать квартиру в военной ипотеке? Да, но продать объект не получится в следующих случаях:

Военная ипотека на строительство частного дома
Как проверить накопления по военной ипотеке: расчет накоплений, как узнать сумму по номеру реестра
Судебная практика по военной ипотеке
Военная ипотека: подводные камни для военнослужащих, стоит ли брать ипотеку
Как рассчитывается военная ипотека в 2021 году
Сумма накоплений по военной ипотеке: ежемесячный платеж, взносы, начисления
Военная ипотека после 20 лет выслуги

квартира не свободна, в ней кто-то живет;
объект находится в залоге;
в ней зарегистрировано какое-то лицо;
третьи лица могут предъявить права на объект.

Если недвижимость приобретена по военной ипотеке, долг перед банком погашен, то владелец недвижимости может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Какие банки работают с военной ипотекой и каковы условия оформления ипотечных займов, можно узнать в этой статье.

Продать квартиру нельзя, если не получено разрешение на процедуру. Его выдает кредитный комитет. Получить его можно в той кредитно-финансовой организации, где будет происходить процедура.

Если решение о предоставлении займа будет положительным, банк открывает счет. Через него будут совершаться все операции.

Если имеется долг перед банком

В этом случае ситуация более сложная. Чтобы продать недвижимость, придется рассчитаться с государством и банком. Вся сумма вновь возвращается на счет военнослужащего в Росвоенипотеке.

Кроме того, заключение сделки потребует времени, придется предоставить больше документов. Сложностей не возникнет, если жилье выставлено на продажу из-за переезда военнослужащего по долгу службы.

При увольнении погашать свои обязательства придется в любом случае. Платить можно из собственных накопленных средств, либо взяв кредит (подробно о том, как осуществить возврат денежных средств по военной ипотеке и проверить сумму накоплений, мы рассказывали в отдельной статье).

Следует помнить, что при увольнении с военной службы долговые обязательства перед кредитно-финансовой организацией могут увеличиться. Поскольку причины увольнения могут быть разными, в каждом случае действия продавца будут отличаться. Подробно о том, как взять ипотеку бывшим военнослужащим и что будет с займом при увольнении или в случае смерти, читайте тут.

Далее будет рассказано, как продать квартиру по военной ипотеке.

Пошаговая инструкция

В этом разделе будет дана пошаговая инструкция по продаже квартиры по военной ипотеке.

Важно правильно подготовиться к продаже недвижимости.

Сделка состоит из следующих шагов:

После того, как военнослужащий стал обладать свидетельством, подтверждающим его регистрацию в НИС, он может приступить к поиску квартиры. Это можно сделать самостоятельно, либо через агентство недвижимости. Что это такое военная ипотека, чем она отличается от гражданской и каковы этапы оформления, можно узнать из этой статьи.
Когда покупатель нашел подходящую недвижимость, он встречается с продавцом. На переговорах, если военнослужащий обращался в агентство, присутствует риелтор. Покупатель узнает стоимость объекта, стороны обговаривают условия сделки.
Достигнутые договоренности фиксируют, составив предварительный договор.
Продавец предоставляет в банк копии бумаг на жилье. Кредитно-финансовая организация должна работать с военной ипотекой и иметь аккредитацию. Посмотреть список банков, работающих по программе, и условия оформления льготного займа, можно здесь.
Покупатель, являющийся участником НИС, пишет заявление на получение кредита и приносит в банк пакет бумаг. Кредитно-финансовая организация проверяет документы и озвучивает решение.
Если выбор недвижимости одобрен, заемщик открывает счет в этом банке. Именно на него будут переведены средства с накопительного счета в Росвоенипотеке, а также средства от банка.
Пакет бумаг направляют в оценочную компанию продавец должен предоставить доступ оценщику на объект. Работу специалиста оплачивает покупатель жилья.
Если квартира соответствует требованиям, которые предъявляет банк к жилью, между организацией и военнослужащим заключается кредитный договор.
Страхование жилья. Если заемщик желает, страхуется жизнь. Может быть застрахован и титул. Страхование оплачивает участник НИС.
Когда бумаги, подтверждающие кредитование, выполнение оценки и страхования объекта, будут готовы, их передают в Росвоенипотеку. Там их проверяют на соответствие законодательству.
Если Росвоенипотека одобряет договор, деньги с накопительного счета уходят на счет в банке.
Продавец недвижимости и покупатель подписывают договор. Он регистрируется государством.
Когда право собственности будет зарегистрировано, документ уходит в банк. На счет продавца поступают средства.
Бывший собственник квартиры снимается с учета, в указанную дату отдает ключи новому владельцу.

к содержанию ↑

Подготовка документов

Военный, желающий приобрести жилье, должен принести копию паспорта, а также предоставить свидетельство о том, что он является участником накопительной программы. Когда все необходимые документы будут переданы в банк, заемщик должен заполнить заявку на кредит. После этого банк выполнит процедуру проверки данных, на это отводится два дня.

Продавец недвижимости должен принести бумаги:

свидетельство. Оно подтверждает его права собственности на жилье;
кадастровый паспорт;
бумаги, с помощью которых можно подтвердить передачу прав владения;
справку, подтверждающую то, что отсутствуют долги по коммунальным платежам;
документ о том, что в квартире не имеется зарегистрированных лиц;
покупатель-военнослужащий передает в банк свидетельство о регистрации в НИС и личные документы.

к содержанию ↑

Права и обязанности военного ипотечника

Участник военной ипотеки, подписавший кредитный договор и договор целевого жилищного займа, становится полноценным заёмщиком и попадает под действие 102-ФЗ об ипотеке. В соответствии с законом об ипотеке военнослужащий обладает определёнными правами и обязанностями перед залогодержателями – банком и Росвоенипотекой.

Как снять обременение?

Проведение сделки с недвижимым имуществом, на покупку которого были привлечены кредитные средства банка и накопления участника НИС, невозможно до полного исполнения обязательств по договорам, и поэтому военнослужащим приходится искать всевозможные решения.

Если у военнослужащего есть собственные средства, позволяющие закрыть долговые обязательства по обоим договорам – кредитному договору и договору целевого жилищного займа, тогда проблема решается просто. Производится погашение долга перед банком с последующим снятием обременения.

Одновременно возвращаются накопления (прим. – первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт в Росвоенипотеке и пишется заявление на снятие обременения в пользу государства.

В этом случае необходимо только понимать сам процесс возврата средств в Росвоениптеку и снятия обременения в пользу РФ.

Сложнее провести такую сделку в случае, если у военнослужащего отсутствует возможность использования личных средств, тогда приходится рассматривать разнообразные алгоритмы погашения обязательств.

Если средств для погашения нет или недостаточно, то можно обратиться в банк за нецелевым кредитом, которым и гасятся задолженности перед обоими залогодержателями. Ставки по таким кредитам зависят от наличия обеспечения – залога и/или поручительства. При наличии поручителя можно получить нецелевой кредит по ставкам от 11% годовых.

Например, Газпромбанк предоставляет потребительские кредиты с поручительством на сумму до 3,5 млн. рублей под 11,4% годовых на срок до 60 месяцев. Банк ВТБ предоставляет нецелевые кредиты владельцам зарплатных карт (прим. – большинство военнослужащих являются владельцами зарплатных карт ВТБ) на сумму до 5,0 млн. рублей на 5 лет под ставку от 11,9% годовых. Если участник НИС имеет военную ипотеку, оформленную в Сбербанке, он может получить кредит в размере до 1,0 млн. рублей под 13,5%.

Ещё одним вариантом погашения долгов перед обоими залогодержателями могут стать денежные средства покупателя квартиры. Но для того чтобы найти такого покупателя, готового дать военнослужащему средства на снятие обременений, квартира, купленная по военной ипотеке, должна быть высоколиквидной.

В данном случае квартиры, купленные в «хрущевках» и «брежневках» вряд ли привлекут покупателя, поэтому проводить такие сделки выгодно тем, кто вкладывался в ликвидную недвижимость на этапе строительства.

Те средства, который участник НИС возвращает на свой именной счёт в Росвоенипотеке, восстанавливаются в полном объёме и могут использоваться им повторно для покупки другого жилья.

Переоформление ипотеки на третье лицо

Продать ипотечную квартиру в ипотеку можно и постороннему человеку, не являющемуся участником НИС. Но погашать задолженность перед банком он уже будет самостоятельно.

Собственник согласовывает сделку с Росвоенипотекой и банком, получает разрешение на продажу.
Находит покупателя с предодобренной ипотекой, желательно в том же банке, где оформлена и ВИ.
Кредитор проверяет все документы на недвижимость, ипотечный договор переоформляется на покупателя.
Продавец возвращает деньги на счет в НИС.

Важно! Если ВИ оформлена в одном банке, а покупатель получил предварительное одобрение в другом, могут возникнуть сложности. Проще всего переоформить ипотеку даже по разным программам в одном и том же учреждении.

Документы для продажи квартиры по военной ипотеке

Перед тем как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, нужно заранее подготовить полный пакет документов:

паспорт;
старый договор купли-продажи, на основании которого оформлено право собственности;
выписка из домовой книги;
техпаспорт;
выписка из ЕГРН;
согласие супруги;
разрешение органа опеки, если в квартире есть доля ребенка;
справка об остатке задолженности;
справка о перечисленных Росвоенипотекой суммах за жилье.

Совет юриста: выписку из ЕГРН и разрешение органа опеки лучше получать непосредственно перед сделкой. Большая часть документов имеет ограниченный срок действия.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Военнослужащему, купившему квартиру по военной ипотеке, может понадобиться продать ее по тем или иным причинам.

Для того, чтобы правильно осуществить эту процедуру, нужно знать порядок проведения сделок с квартирами, которые находятся в обременении.

В статье рассмотрим, каковы условия продажи, какие существуют варианты, а также узнаем как правильно оформить куплю-продажу и снять обременение.

Каковы условия продажи?

«Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке, и если да, то как это сделать?» — возникновение этого вопроса у несведущих в имущественных делах людей не выглядит странно. Вопреки расхожему мнению, продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, вполне реальна.

С момента приобретения военнослужащий становится ее собственником. Однако, такая недвижимость обременена обязательствами перед кредитором и “Росвоенипотекой”.

Существует несколько способов продать квартиру для участников НИС:

Снять обременение перед “Росвоенипотекой”, а также перед банком, погасив свои обязательства (механизм снятия обременения с ипотечной недвижимости регулируется Федеральными законами “Об ипотеке” от 16.07.1998г., “О госрегистрации недвижимости” от 13.07.2015г.).
Если обременение не снято, возможна продажа недвижимости по переуступке прав.

к содержанию ↑

Какие существуют варианты?

Первый вариант продажи квартиры участника накопительно-ипотечной системы — вывод жилья из-под залога у кредитора и государства. Согласно Постановлению Правительства №370 от 15.05.2008г. обременение перед “Росвоенипотекой” может быть снято по достижению определенного срока службы, а также при увольнении по льготным основаниям.

Если же военнослужащий уволился из рядов вооруженных сил и выслуга лет либо причина увольнения не позволяет ему снять обременение с жилья, приобретенного по военной ипотеке, он обязан выплатить долг государству. Только после этого квартиру можно будет продать.

Второй залогодержатель — банк. Для снятия обременения заемщик должен вернуть сумму займа и процентов по нему.

В качестве варианта погашения обязательств можно использовать такой способ:

оформить потребительский кредит в банке;
покрыть долговые обязательства по ипотеке;
продать недвижимость;
из вырученных средств погасить потребительский кредит.

Еще один возможный вариант — это заключение предварительного соглашения между продавцом и покупателем о предоставлении первому необходимой для покрытия долга суммы в счет оплаты стоимости квартиры. После выплаты средств банк снимает обременение и квартира может быть продана.

Квартиру, купленную по военной ипотеке, можно продать и без снятия обременения. Для этого существует вариант переуступки прав или цессии. Процедура заключается в привлечении кредитора к договору купли-продажи в качестве третьего лица по предварительному согласованию.

Долговые обязательства перед банком переходят к покупателю жилья. Таким образом, он получает два требования на оплату — прежнему владельцу и кредитору. Банк в таком случае предъявляет к оплате сумму, равную разнице между полным размером ссуды и частью, которая была погашена.

Схема действий при переуступке прав

Для продажи квартиры по переуступке прав первоначально нужно найти покупателя. Продать такую недвижимость можно третьим лицам, готовым возместить долговые обязательства перед кредиторами за военнослужащего.

Проблема обеспечения военнослужащих жильем всегда была приоритетной в России. Поэтому поступающим на службу по контракту офицерам и прапорщикам государство в первоочередном порядке предоставляло жилое помещение, имеющее статус служебного.

Однако чтобы данная квартира перешла в личную собственность требуется обязательная приватизация жилья военными, где они проживали в ходе несения службы. Адвокатская практика последних десятилетий показывает, что ситуация связанная с переоформлением такой квартиры характеризуется определенными сложностями.

Чаще всего офицеры и прапорщики не знают юридических тонкостей этого вопроса, что нередко порождает их неправильные действия. В материале дадим ответы на возникающие у большинства военнослужащих вопросы. Содержание статьи позволит заинтересованным лицам получить точную информацию и рекомендации.

Приватизация служебного и ведомственного жилья: законодательство

Существует несколько видов жилых помещений в зависимости от принадлежности государственному органу. Есть так называемый специализированный жилищный фонд. Дадим определение этому понятию.

Служебная квартира – это помещение, в котором проживает военнослужащий во время прохождения службы в ВС РФ. Пользоваться ей защитник Родины и члены его семьи могут весь период действия, пока его не уволили в запас и не исключили из списков части.

Однако большинству хотелось иметь жилплощадь, которой можно было бы свободно распоряжаться: продавать, дарить, завещать. Ничего из указанных операций со служебной квартирой сделать нельзя.

Для изменения ситуации необходимо жилплощадь переоформить на себя. Что говорят действующие законодательные нормы, на основании которых может возникнуть новое правоотношение в этой области?

Приватизация военного жилья регулируется следующими правовыми актами:

закон № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации»;
ФЗ «О статусе военнослужащих» от 27.05.1998 г.
Жилищным кодексом РФ.

Так, в ст. 2 Закона № 1541-1 указано, что «граждане, которые проживают в квартирах по социальному найму, имеют право приобрести их на условиях, предусмотренных этой правовой нормой, либо иными нормативными актами РФ в общую или единоличную собственность».

Пункт 6 ст. 15 ФЗ «О статусе военнослужащих» поясняет, что офицеры проходящие службу по контракту либо уволенные в запас, либо на пенсию по выслуге лет, а также члены их семей имеют полное право получать безвозмездно в собственность занимаемые ими служебные жилые помещения, на основании договора соцнайма».

Законодатель разрешает расслужебить квартиру, и перевести ее в разряд личного недвижимого имущества. Однако для этого необходимо соблюсти условия, о которых будет сказано ниже.

Можно ли приватизировать квартиру в военном городке

Закон не запрещает этого делать, но имеется требования, исключающие такую возможность в соответствии с п. 6 ст. 15 ФЗ «О статусе военнослужащих» о которые обозначим ниже.

Получить жилье, но с проведением обязательной процедуры его перевода в категорию муниципальной собственности реально.

Приватизация квартиры военнослужащим должна осуществляться если:

Выслуга защитника Родины составляет более двадцати лет (не важно, календарная или льготная).
Офицер вышел в отставку по состоянию здоровья, ввиду проводимых организационно-штатных мероприятий, либо с достижением максимального возраста нахождения на службе. Его воинский стаж должен равняться не менее чем 10 годам в календарном исчислении.

Подчеркнем: приватизировать бесплатно недвижимость можно только военных городках открытого типа, при условии, что квартира передана на баланс муниципалитета. Данный порядок был введен законодателем не на конкретный период времени, а бессрочно.

Как оформить приватизацию квартиры военнослужащим

Этот процесс включает в себя несколько этапов. Прежде всего, нужно определить статус жилья и возможность его переформатирования. Если речь идет о жилплощади, которая находиться на балансе муниципальных органов, то военным она переоформляется в общем порядке.

Когда квартира на балансе Министерства обороны, ее необходимо перевести в разряд муниципальной собственности с официального согласия руководства этого ведомства либо через суд. Затем на основании решения этого органа приступать к ее приватизации.

В первом варианте необходимо осуществить сбор документов. После их подачи заключается договор с органами местной власти на основании, которого человек будет пользоваться недвижимостью.

Затем проводится сама приватизация. После этого наступает черед переоформления и регистрации жилого помещения на участвующих в этом процессе членов семьи военного в МФЦ или Регпалате.

С чего начать

Большинство процедур связанных с переоформлением недвижимого имущества следует начинать с предварительной оценки всей ситуации. Затем выяснить перечень необходимых документов и приступить к их сбору.

В их число входит:

справка, указывающая о неучастии в процессе приватизации жилья всеми членами семьи в период с 1991-1994 гг. на территории Российской Федерации;
справка о результатах проведенной инвентаризации жилья;
ксерокопии внутренних паспортов и свидетельств о рождении детей;
технические документы на квартиру;
выписка из лицевого счета.

Чтобы провести инвентаризацию необходимо вызвать техника из БТИ, который осуществит эту процедуру. Она установит наличие или отсутствие незаконных перепланировок помещения возведенных проживающими в ней лицами.

Им будет дана оценка общего технического состояния жилплощади. Не находится ли оно в аварийном или ветхом виде, что может быть серьезным препятствием для осуществления дальнейших действий.

Краткая инструкция

Когда на руках все необходимые свидетельства и справки, можно переходить к дальнейшей реализации процесса. Он состоит из обязательных этапов следующих друг за другом.

Вся процедура выглядит следующим образом:

После этого квартирой можно полностью распоряжаться. Однако совсем по-иному обстоит переоформление жилого помещения, если оно находится на балансе МО РФ.

Приватизация военного жилья через суд

Существуют препятствия, которые мешают это сделать в обычном порядке. Дело в том, что при передаче недвижимости офицеру, МО РФ не наделяет его правом распоряжения ею, а заключает с ним договор социального найма, как было указано выше.

Этот вид жилья часто не поставлен на кадастровый либо технический учет или вообще не оформлен на военного, проживающего в ней.

Законодательно не установлен алгоритм, который бы регулировал передачу жилого помещения с баланса МО РФ в частную собственность человека, хотя федеральные законы не запрещают это делать.

Поэтому здесь необходимо судебное решение. Военнослужащему следует быть готовым обратиться с заявлением в суд.

Рассмотрим порядок действий, который следует соблюсти, чтобы достичь цели.

В какой суд обратиться

Данные дела принимают к рассмотрению в городских судах (по мету проживания истца) либо судами в военных городках (гарнизонах) и судейскими коллегиями при МО РФ. Важно, чтобы был письменный отказ от руководства военного ведомства.

Весь процесс представляет собой несколько этапов:

Предварительная подготовка необходимых документов.
Уплата государственной пошлины.
Составление и подача иска.
Обязательное участие в судебных заседаниях, дача пояснений и изложение аргументов.
Вынесение решения по делу.

Рассмотрение дела обычно затягивается на несколько месяцев. Однако шансы на успех немалые, учитывая массу положительных прецедентов в российских судах.

Необходимые документы

Они подготавливаются заранее, чтобы сэкономить время. Рекомендуется снять с них ксерокопии и подать вместе с оригиналами. Предварительно их необходимо сверить и удостовериться в правильности их заполнения.

Перечень включает в себя следующие документы:

договор социального найма (при наличии);
справка о составе семьи;
официальная отказ МО РФ в приватизации жилплощади;
квитанция об уплате государственной пошлины.

Уплата госпошлины в сумме 300 рублей производится до подачи иска, в любом отделении банка, главное иметь реквизиты.

Исковое заявление

Статьи 134, 131 ГПК РФ регламентируют, каким образом нужно составлять исковое заявление. Изложить требования можно собственноручно от руки, но лучше сделать это посредством компьютерной техники.

В заявлении не должно быть ошибок и разночтений. Все факты излагаются конкретно и в полном объеме.

В иске нужно обязательно отразить:

название суда;
реквизиты ответчика (МО РФ);
установочные данные заявителя;
суть проблемы;
ссылку на действующее законодательство, подтверждающее право военного осуществить приватизацию, а полученный отказ в проведении этой процедуры со стороны силового ведомства считать незаконным;
основания для получения жилья в собственность, указав причины;
перечень предоставленных документов;
подпись.

Дата рассмотрение поданного иска назначается через пять суток после его подачи. Об этом заявителя информирует суд отправив, определение и повестку по месту жительства. Явка истца или его представителя обязательна.

Положительное решение – основание для регистрации права собственности

Получив в канцелярии на руки решение суда, гражданин может приступать к дальнейшим действиям. Данный документ дает все основания, чтобы начать регистрацию квартиры на себя.

Для этого нужно в Росреестр подать заявление и оригинал решения суда. За эту процедуру потребуется заплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

После установленного законом времени, обычно 3 рабочих дня, новому владельцу выдается выписка ЕГРН, указывающая на возникшее у него право собственности на недвижимое имущество.

Порядок рассмотрения заявления и возможные причины для отказа

Существующая судебная практика указывает на то, что процесс, связанный с удовлетворением либо отказом по поданному иску может занять продолжительное время. Обычно процедура может затянуться до 60 дней и более.

Все зависит от конкретной ситуации, и существующих факторов влияющих на исход дела.

Основаниями отказа в приватизации являются:

Объект находится в непригодном (ветхом) эксплуатационно-техническом состоянии.
Построен в военном городке «закрытого типа».
Заявитель уже участвовал в этом процессе.
Квартира служебная.
Поданные документы при подаче иска сфальсифицированы или изложенная в них информация не подтверждается или сфабрикована.

При получении отрицательного решения суда по иску приватизировать жилплощадь будет невозможно. Поэтому прежде чем подавать заявление, все эти факторы рекомендуется учесть.

Некоторые особенности оформления военного жилья в собственность

Необходимо решить перед началом процедуры на кого будет оформляться квартира. Следует учесть несколько объективных факторов, которые часто возникают в подобных ситуациях.

интересы несовершеннолетних и малолетних детей, проживающих на жилплощади;
если наниматель военный пенсионер;
квартира находится в ипотеке.

Для каждого из вариантов присущи свои нюансы. При их игнорировании процесс приватизации может быть отменен либо замедлен.

Права детей

Законодательство всецело защищает интересы этой категории граждан. Запрещено исключать из числа желающих приватизировать жилплощадь малолетних. Несовершеннолетние с 14 до 18 лет также имеют полное право получить свою обязательную долю в квартире.

Закон запрещает получать отказы принять участие в приватизации от этих лиц. Ребенок должен быть прописан и проживать на определенной жилплощади и за ним обязательно закрепляется доля в квартире.

Ипотека

В соответствии с ФЗ от 20.08.2004г. «О накопительно-ипотечной системе для военнослужащих Российской Федерации» офицер, прапорщик или сержант несущий контрактную службу в МО РФ имеет полное право приобрести жилье по военной ипотеке. От него всего лишь потребуется написать и подать соответствующее заявление.

С календарной даты официального поступления на службу гражданина, из бюджета страны на его счет аккумулируются средства, посредством которых он может купить жилье в ипотеку, но не ранее чем через три года.

Ему выдается займ посредством, которого он приобретает недвижимость. Можно это сделать и до окончания трехлетнего срока, но уже на общих условиях кредитования. Из начисляемых средств из бюджета и погашается кредит.

Военному нужно составить мотивированный рапорт на имя командования части при поступлении на службу и затем по истечении 3 (трех) лет еще раз его подать непосредственному руководству.

Пенсионеры

Данная категория граждан относится к льготникам. Поэтому для них предусмотрена альтернативная процедура получения жилья.

Приобрести жилое помещение можно посредством:

получения единовременной денежной выплаты от государства;
специальных субсидий выделяемых из госбюджета;
посредством ипотеки для военных, о чем было рассказано выше.

Пенсионер может осуществить приватизацию недвижимого имущества, где он проживал в судебном порядке. При этом иметь необходимый стаж для выхода в запас.

Военное жилье в вопросах и ответах

Они закономерно возникают у наших граждан. Прежде всего из-за того, что далеко не все владеют нужными знаниями.

От правильного их разрешения зависит исход всей процедуры. Обычно выясняют на кого лучше оформить квартиру. Нередко также интересуются – можно ли это сделать, если один из членов семьи уже участвовал в приватизации, и какие льготы имеют пенсионеры.

Рассмотрим всех их более подробно. Ведь квалифицированно данный ответ – это лучшее решение проблемы.

На кого оформить

Обычно такая проблема обсуждается в кругу семьи и от того, какой из вариантов выбран, зависит дальнейшая приватизация. Важно учесть все права проживающих на данной жилплощади, и особенно детей.

Оформлять приватизацию квартиры военнослужащим можно:

на всех членов семьи;
отдельных лиц;
конкретно на военнослужащего.

Когда в семье принято коллегиальное решение приватизировать жилплощадь на одного человека, то потребуется письменное согласие на это действие от остальных дееспособных проживающих. Подчеркнем, дети в приватизации участвуют обязательно.

Если получен отказ

Это происходит довольно часто, когда жилье не находится на балансе муниципалитета. Из сложившейся ситуации есть несколько выходов.

Офицеру выдается сертификат, посредством которого он покупает себе недвижимость в любом населенном пункте страны.

Второй вариант более сложный, но часто результативный – подать иск в суд, с требованием передачи помещения на баланс муниципалитета с последующей его приватизацией.

Супруга военнослужащего раньше имела другое жилье

Этот коллегиальная структура изучает жилищную ситуацию каждого заявителя и принимает решение, нуждается ли семья или нет в предоставлении дополнительных квадратных метров.

Одним из оснований, препятствующих их выделению – наличие у одного из супругов недвижимости.

Даже если у женщины был свой дом или квартира, которую она продала, будучи в браке, то это может быть расценивается как ухудшение жилищных условий семьи военнослужащего со всеми вытекающими последствиями.

При таком раскладе комиссия может отказать в выделении жилплощади.

Полезные рекомендации военнослужащему

Из статьи следует, что рассматриваемые в ней вопросы довольно непростые, но вполне реализуемые, при соблюдении требований закона.

Прежде чем начать процедуру, советуем придерживаться ряда правил:

Пенсионеру с учетом его льгот лучше проанализировать, что будет ему выгоднее получить деньги на руки либо приватизировать квартиру, где он проживает.
Проверить заранее, не входит ли жилплощадь в категорию объектов, которые невозможно переоформить.
Не осуществлять перепланировку квартиры.
Учесть права малолетних при реализации этой процедуры.
Подготовить заранее необходимые документы, в том числе выписки о местах, где ранее служил военнослужащий, чтобы не прервать выслугу лет.

Получение жилья таким способом показывает, что нет ничего невозможного. Главное создать очередность действий и учесть все нюансы, связанные с обоснованием достижения конечной цели.

Если других покупателей на горизонте нет

В 2018 году я выставила на продажу свою квартиру, но спрос был небольшой. Поэтому как только появился реальный покупатель, но с военной ипотекой, я не испугалась сложностей и продала квартиру ему.

Расскажу, с какими подводными камнями я столкнулась и чем военная ипотека отличается от обычной.

Что такое военная ипотека

Военная ипотека — это программа, по которой военнослужащие могут купить жилье с государственной помощью. Для этого государство предоставляет военнослужащему целевой жилищный заем, который состоит из двух частей — накопительной и инвестиционной. Пока военнослужащий проходит службу, государство ежемесячно перечисляет взносы на его накопительный счет, а доходы от инвестиционной части пополняют счет каждый квартал.

Военнослужащий не обязан брать ипотеку. Он может купить жилье на накопившиеся деньги или добавить к ним собственные средства. Но если денег не хватает, ему выгодно взять военную ипотеку. Он получает льготную ставку по кредиту, а проценты, пока человек служит, платит за него государство.

Чем военная ипотека отличается от обычной

Двойная проверка. При обычной ипотеке документы проверяет только банк. При военной добавляется еще один этап — Росвоенипотека. Туда отправляют полный пакет документов после того, как банк проверил недвижимость и одобрил ее.

Росвоенипотека — государственный орган, который контролирует все этапы программы и следит, чтобы все выполнялось по закону. И только после положительного ответа Росвоенипотеки сделку регистрируют в Росреестре.

Для продавца это означает дополнительный этап в цепочке согласований и потерянное время.

Срок на поиски и покупку — полгода. Право участвовать в программе военнослужащий подтверждает свидетельством, которое выдают в Росвоенипотеке. Чтобы его получить, нужно подать туда рапорт. Свидетельство действует всего шесть месяцев. Если военнослужащий не укладывается в срок, придется подавать рапорт и получать свидетельство заново.

Покупатель нашел меня, когда у него оставалось только два месяца из шести положенных. Из-за этого я постоянно боялась, что мы не успеем и сделка затянется на неопределенное время.

Ограниченный список банков. Военную ипотеку можно получить только в банках — партнерах Росвоенипотеки. Их список публикуется на официальном сайте учреждения, на вкладке «Программы». В мае 2019 года военную ипотеку давали 15 банков, в том числе Сбербанк, ВТБ, Промсвязьбанк и Дом.РФ .

Требования к квартире. Чтобы использовать накопления на счету, военнослужащий должен купить себе жилье, которое соответствует требованиям законодательства. Это должно быть изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания и отвечающее санитарным и техническим правилам и нормам.

Все остальные требования предъявляет банк-кредитор . У каждого банка они свои, поскольку приобретаемая квартира — это предмет залога. И банк сам решает, на какие квартиры он готов дать кредит, а на какие нет. В целом требования банков похожи и не отличаются от обычной ипотеки. Обычно требования такие:

Жилая недвижимость на территории России.
Новостройка, квартира на вторичном рынке или земельный участок с домом либо таунхаусом.
Дом не в аварийном состоянии, не стоит на учете на снос или капитальный ремонт.
Есть канализация, вода, электричество и отопление.
Соответствует всем санитарным нормам.

Почему подошла моя квартира

Покупатель искал до меня квартиру четыре месяца. Помимо требований банка у него были свои:

Квартира в Москве и МО в построенном и сданном доме, чтобы ее легче было сдать в аренду.
Цена до 3,2 млн рублей. Это та сумма ипотеки, которую ему одобрил банк.
Если жилье строящееся, дом должен быть аккредитован банком — партнером Росвоенипотеки, в котором покупатель получил одобрение как заемщик.
Без ремонта, чтобы сэкономить на этом и сделать самый бюджетный ремонт по своему вкусу.

Моя квартира подошла ему по всем параметрам. Она находилась в МО, площадь — 24 м², без ремонта, в 10 минутах от станции, где останавливаются электрички. Планировка была очень удачной для студии: квадратная, есть балкон и отдельное окно, поэтому можно разделить все на две зоны с естественным освещением. Аккредитация не потребовалась, поскольку по документам у меня было вторичное жилье, а по факту — новостройка, сданная несколько месяцев назад.

Других покупателей в тот момент у меня не было. Многих отпугивало то, что хотя квартира очень близко к Москве, недалеко от Некрасовки, по документам это Московская область, а значит, прописка тоже будет областная. Некоторые боялись, что в квартире нет ремонта и дом только-только построили, а значит, еще несколько лет вокруг будет шумно. Я решила сделать скидку 50 тысяч. И после этого сразу нашелся этот покупатель с военной ипотекой.

На просмотре мы устно договорились о цене — 2 150 000 Р . Покупатель попросил меня снять все объявления о продаже. Я посчитала это справедливым и объявления закрыла.

План действий

Нам с покупателем предстояло сделать следующее:

Собрать документы по списку, чтобы банк проверил мою квартиру.
Подать документы в банк и получить одобрение.
Прийти на сделку и заключить договор купли-продажи.
Дождаться, пока банк отправит наши документы в Росвоенипотеку и получит согласие.
Зарегистрировать переход собственности в Росреестре.
Отнести полученные в Росреестре документы в банк, чтобы там оформили перевод денег на мое имя.
Получить деньги в банке и подписать акт приема-передачи.

Поскольку покупатель очень долго искал жилье, у него оставалось только два месяца на оформление сделки. Если бы мы не уложились в срок, сделка затянулась бы — пришлось бы заново получать свидетельство о праве на целевой жилищный заем. Поэтому мы торопили кредитного менеджера и старались правильно оформить документы с первого раза, чтобы у Росвоенипотеки не возникло вопросов. Но кредитный менеджер очень долго не мог дать нам актуальный перечень документов и рассказать о процессе. В результате только неделю мы ждали списка.

Принципиально комплекты документов для обычной и военной ипотеки не отличаются. Разница в том, что все документы будут проверяться два раза вместо одного: сначала в банке, а потом в Росвоенипотеке. Расскажу, какие документы понадобятся и какие собирала я.

Отсутствие предварительного договора

Я сделала большую ошибку — не заключила предварительный договор купли-продажи и не взяла задаток. Покупатель клялся, что у него нет свободных денег: он брал ипотеку при зарплате 40 тысяч и был единственным кормильцем в семье. Жена не работала и сидела в декретном отпуске. Я поддалась влиянию эмоций и согласилась без задатка. Сделка должна была идти через банк, и я не ожидала проблем.

Уже потом я поняла, что это была глупость с моей стороны. Задаток и договор могли бы спасти меня в случае форс-мажора , например, если бы покупатель передумал или Росвоенипотека не одобрила бы мою квартиру. Хорошо, что этого не случилось. Хотя деньги я все равно потеряла, но об этом ниже.

Документы со стороны продавца

Свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН. Это основной документ, который подтверждает право собственности на квартиру. С июля 2016 года свидетельства больше не выдаются. Я регистрировала квартиру в 2018 году, поэтому получала только выписку из ЕГРН.

Выписку можно заказать в МФЦ, ее изготовят в срок до 10 дней. Я уплатила 400 Р госпошлины за выписку и 50 Р комиссии за оплату через терминал в МФЦ.

ДКП. Документы, на основании которых у собственника возникло право собственности. Например, договор купли-продажи. Я получила право собственности на основании договора долевого участия — ДДУ. Еще я представляла акт приема-передачи квартиры у застройщика, поскольку он упоминался в ДДУ.

Поэтажный план объекта недвижимости. Его обычно заказывают в БТИ, но мне его выдал мой застройщик.

Экспликация объекта недвижимости. Это документ с данными о площади каждого помещения в квартире. Обычно экспликация заказывается в БТИ собственником. Я продавала квартиру в новостройке, поэтому экспликацию мне предоставил застройщик вместе с планом этажа.

Этот вариант не подойдет, если в квартире был проведена перепланировка. В этом случае ее необходимо сначала узаконить в БТИ и только потом заказывать все документы и продавать квартиру.

Выписка из домовой книги. Это документ с данными о зарегистрированных жильцах. Я получила его бесплатно в МФЦ в день обращения. Срок действия — 30 календарных дней с момента получения.

Копия финансового лицевого счета. Это документ, в котором отражены все коммунальные платежи и долги за них. Я заказывала копию счета в своей УК. Мне выдали ее на следующий день после обращения. Срок действия документа — 30 календарных дней.

Справка о задолженности по коммунальным платежам. Отдельная справка мне не понадобилась, потому что вся необходимая информация уже была в копии финансового лицевого счета. Срок действия справки — 30 календарных дней.

Копия паспорта продавца.

Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу либо нотариально заверенное заявление продавца о том, что на момент покупки недвижимости он не состоял в браке.

Если квартира получена в дар или по наследству, а также по любым другим безвозмездным сделкам, согласие или заявление не потребуется.

Документы со стороны покупателя

Свидетельство о праве на военную ипотеку. Его полное название — свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа. Это основной документ, который требуется от покупателя.

Остальные документы стандартные:

Паспорт.
Согласие на обработку персональных данных.
Свидетельство о браке.
Заполненная анкета банка.
Документы о доходе.
Оценка недвижимости.

Как мы собирали документы

Договор купли-продажи нам составила менеджер в банке. От обычного договора он отличается системой оплаты. Деньги перечисляются продавцу не с одного, а с двух счетов. На одном находятся кредитные средства, а на втором — средства Росвоенипотеки.

У меня не возникло проблем со сбором документов. Но поскольку я впервые столкнулась с продажей в ипотеку, была масса вопросов. А у менеджера было много клиентов, поэтому отвечала она с задержкой. Иногда перезванивала только на следующий день.

Когда я собрала все документы, отправила их менеджеру по почте на проверку. Но все равно не обошлось без ошибок: когда менеджер переносила данные в договор, то допустила много ошибок в паспортных данных. Перепутали даже пол. Поэтому я перепроверяла все документы дважды и вам советую.

Сначала читать, потом подписывать

Отчет об оценочной стоимости объекта недвижимости

Отчет нужен, чтобы банк и Росвоенипотека убедились, что квартира стоит тех денег, которые хочет за нее продавец. Покупатель должен выбрать любую компанию из списка аккредитованных банком фирм, заказать там оценку и оплатить ее. Стоимость — 4500 Р , расходы несет покупатель.

От продавца требуется только пустить оценщика в квартиру в тот день, о котором они договорятся заранее. Получается, с оценкой у продавца нет никаких сложностей. Но именно с ней у нас возникла проблема при проверке документов в Росвоенипотеке.

Оценочная компания оценила мою квартиру на 28 тысяч дешевле, чем я. Я хотела продать за 2 150 000 Р , а в отчете об оценке рыночная стоимость недвижимости составила 2 122 000 Р .

Для банка эта разница оказалась неважной. Но проверку в Росвоенипотеке наш комплект документов не прошел. Выяснилось, что цена квартиры по договору купли-продажи не может превышать ее рыночную стоимость из отчета об оценке. Я и так сделала скидку 50 тысяч, поэтому снижать цену дальше не планировала.

Заказать оценку в другой компании и представить ее в Росвоенипотеку с нашим комплектом документов тоже было нельзя. Оказалось, что, раз оценка уже есть, рыночная стоимость квартиры в отчете окончательная и изменить ее невозможно.

Внести разницу наличными мой покупатель не мог или не хотел, ссылаясь на отсутствие денег. Сроки поджимали: действие текущего свидетельства на право воспользоваться военной ипотекой заканчивалось и пришлось бы подавать рапорт на новое. А там истекли бы сроки моих справок и документов, и пришлось бы получать их заново.

Мне пришлось выбирать: продать квартиру по оценочной стоимости или искать нового покупателя. Ждать еще несколько месяцев не было смысла. Я решила продавать квартиру по заниженной цене: было обидно потратить столько сил и времени впустую.

Проблемы можно было избежать, если бы я знала, что стоимость квартиры в отчете об оценке, который представляется с пакетом документов, должна в обязательном порядке быть не меньше, чем в договоре купли-продажи. Если квартиру оценили слишком дешево, можно заказать оценку в другой компании, но до того, как отчет об оценке увидит Росвоенипотека. Оценщики используют разные методики, поэтому стоимость квартиры в отчете у разных фирм может отличаться.

Где я потеряла два месяца и почему все так затянулось

Изначально казалось, что мы выйдем на сделку быстро. Я специально освободила время, чтобы оперативно собрать документы и не задерживать покупателя. Менеджер в банке тоже уверяла, что нам понадобится не больше месяца. В результате мы с трудом уложились в два.

Одобрение документов — 1 месяц. Список документов на одобрение я ждала от ипотечного менеджера неделю. На сбор самих документов ушло еще 11 дней.

Все документы я отправила по электронной почте, а на сделку принесла оригиналы. Банк проверил документы и назначил дату сделки только через 11 дней после отправки всех документов.

Сделка и проверка Росвоенипотекой — 20 дней. После сделки документы нужно отвезти в Росвоенипотеку. Для этого должен приехать курьер и забрать их. Отвезти их туда самостоятельно запрещают правила. На доставку документов из банка в Росвоенипотеку и обратно отводится по одной неделе.

Затем Росвоенипотека их проверяет. По правилам документы из банка рассматривают в течение 10 рабочих дней. Далее принимают решение о заключении или отказе в заключении договора целевого жилищного займа. Пакет документов и ответ отвозит в банк специальный курьер.

Доработка — 7 дней. Наши документы не соответствовали требованиям Росвоенипотеки: оценка квартиры была ниже суммы сделки. Поэтому мы получили отказ. В течение 20 рабочих дней банк должен был внести исправления и представить документы повторно. Когда это сделали, банк назначил нам новую дату сделки. А после нее снова отправил пакет документов в Росвоенипотеку. Новый срок рассмотрения в Росвоенипотеке отсчитывался с этой даты.

Для регистрации перехода права собственности в Росреестре мы представили:

Паспорта всех участников сделки.
Договор ЦЖЗ.
Кредитный договор.
Закладную на недвижимость от банка.
Договор купли-продажи.
Квитанцию об уплате госпошлины.
Отчет об оценке.

Перевод средств — 5 дней. Через два дня после регистрации мы с покупателем забрали свои пакеты документов и снова отправились в банк, который на основании зарегистрированного права собственности выписал приходно-кассовые ордера на перечисление денежных средств на мой счет.

Деньги дошли за 5 календарных дней, комиссии за то, что я сразу сняла деньги, не было.

Передача ключей — 2 дня. Когда я получила деньги за квартиру, мы с покупателем подписали акт приема-передачи квартиры и я отдала ключи. На этом моя история с военной ипотекой наконец-то закончилась.

Как бы я поступила, если бы продавала сейчас

Продавать квартиру покупателю с военной ипотекой оказалось не так легко. Мой покупатель сам не понимал всего процесса, а менеджер банка не знал нюансов. В результате мы потеряли время, а я — деньги.

Еще мы с покупателем с трудом уложились в срок — до конца действия его сертификата оставалось несколько дней. Нам еще повезло, что в Росвоенипотеке рассмотрели наши документы быстрее, чем положено по регламенту.

Если бы я продавала сейчас, то выбрала бы другого покупателя или с военной ипотекой, но точно взяла бы задаток.

я в итоге получила за квартиру

В итоге я потратила на продажу квартиры в военную ипотеку чуть больше двух месяцев и продала на 28 тысяч дешевле, чем планировала.

Большинство служащих в Вооруженных силах приобретают своё новое жилье в 2021 году по специально предоставленной программе (НИС) т.к. ее процент значительно ниже, чем при простом обращении в банк. Но в последующем возникает необходимость продать квартиру, купленную по военной ипотеке.

В данной статье будут рассмотрены возможные варианты, а также преимущества и недостатки продажи такого жилья.

Законодательное закрепление

Вся процедура военной ипотеки четко регулирована Федеральным законодательством РФ. При оформлении ипотеки по программе НИС военнослужащий попадает под действие 102-ФЗ и с момента заключения договора официально становиться заемщиком. На него начинают распространяться все права и обязанности, указанные в этом Федеральном законе перед банком и государственным учреждением, которое выдало разрешение для покупки новой квартиры (Росвоенипотека).

Именно в этом законе говориться о том, что военнослужащий может беспрепятственно пользоваться своим имуществом, купленном в ипотеку и проживать в нем (статья 29), и при этом имеет право продать такую квартиру, но только при получении официального разрешения от залогодержателей, т.е. от банка и Росвоенипотеки.

Особенность ипотеки у военных

Основной особенностью приобретения такого жилья является то, что оно обременяется правами сразу у двух лиц. К ним относится учреждение, которое выдавало ипотеку (банк) и государство в лице его представителя – Министерства обороны. Для того чтобы продать жилье необходимо снять с него все обременения, а в данной ситуации квартира, купленная по НИС, обладает сразу двумя. Процедура освобождения от обременения для каждого из них различная.

Как снять обременение

Для того чтобы снять обременение и купить другую квартиру в ипотеку существует несколько возможных вариантов. Первый из них самый простой и заключается в том, что если военнослужащий обладает достаточными денежными средствами, которое позволяют ему рассчитаться с банковской организацией и закрыть все долги по ипотечному договору то он производит погашение задолженности, а банк в свою очередь снимает все ограничения с жилья. Затем пишутся необходимые документы в Росвоенипотеку, и происходит снятие ограничений со стороны государства.

Гораздо труднее разрешить такую ситуацию, если у военнослужащего отсутствуют денежные средства. При таких обстоятельствах рекомендуется обратиться в банковскую организацию для получения простого кредита, благодаря которому удастся закрыть долг за ипотеку, а затем, продав квартиру с полученных денежных средств закрыть долг за кредит. Последующая процедура со снятием обременения аналогична описанной выше.

Снять все ограничения таким способом достаточно легко, ведь большинство банков идут навстречу военнослужащим, особенно если они получают заработную плату на карту данного банка или же оформляли ипотеку по НИС у этой банковской организации. Также при совокупности этих обстоятельств банк предоставит кредит по значительно низкому проценту (для примера у Банка ВТБ ставка для держателей карты составляет около 12% годовых).

ВАЖНО . Другой возможной разновидностью продажи жилья является переуступка. Для такого варианта не требуется наличие денежных средств, и нет необходимости брать кредит в банке. Все что следует сделать – это найти покупателя, который согласится на покупку такой квартиры, тогда вы сможете без труда переоформить права на жильё, и квартира в залоге станет уже проблемой покупателя.

Первоначально следует обратиться в отделение банка, ведь совсем недавно они запустили специальную программу, согласно которой можно продать квартиру таким способом. Все что необходимо, это заполнить форму на сайте Росвоенипотеки о продаже жилья. За более подробной информацией можно обратиться к сотрудникам банка, которые проинформируют обо всех нюансах сделки.

Читайте также: