Какой налог платят самозанятые пенсионеры за сдачу квартиры
Опубликовано: 03.05.2024
– Я неработающий пенсионер, хочу сдавать квартиру. Как это отразится на моей пенсии, и какой налог я должна платить?
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:
Если неработающий пенсионер, получая надбавку к основной пенсии, сдает квартиру, надбавку никто не отменит. Право получения социальных доплат имеют лишь неработающие пенсионеры, к которым относят те из них, кто не выполняет работы и не ведет деятельность, подлежащую обязательному пенсионному страхованию. Сдача пенсионером квартиры внаем третьим лицам не превращает его в работающего пенсионера и, как следствие, не лишает его права получать надбавку, поскольку данная сделка не требует обязательного пенсионного страхования.
Что касается уплаты налога на доходы, полученные от сдачи квартиры, для пенсионеров, как и для всех граждан, размер такого налога составляет 13% от суммы дохода.
Также обращаем внимание на то, что многие пенсионеры получают субсидию по оплате ЖКУ. Возможность получения субсидии формируется, исходя из уровня доходов пенсионера, а так как сдача квартиры по договору найма увеличивает доходы пенсионера, субсидия может быть уменьшена либо отменена.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова:
Вы можете сдавать квартиру внаем и платить 13% НДФЛ со всех доходов. Декларация по форме 3-НДФЛ подается 1 раз в год до 30 апреля следующего года. Налог уплачивается одной суммой до 15 июля следующего года.
Также возможен вариант регистрации в качестве самозанятого. А вот вариант с регистрацией в качестве индивидуального предпринимателя слишком неудобен для вас.
Все перечисленные способы никак не отразятся на вашей пенсии. То есть она не станет меньше. Исключение: если вы получаете социальную пенсию, и вам доплачивают.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Елена Ряховская:
Согласно нормам НК РФ, если вы получаете доход от сдачи в аренду своей квартиры, должны оплачивать налог с дохода. Все доходы должны быть задекларированы.
Если вы сдадите квартиру в 2020 году, то до 30 апреля 2021 года вы должны будете сдать декларацию в ИФНС того района вашего города, где вы прописаны.
Вы пенсионерка, а с пенсии налог на доходы не удерживается. Значит, в декларации вы должны указать только доходы, которые получены вами помимо пенсии: в данном случае от сдачи квартиры внаем. От этой суммы нужно самостоятельно исчислить сумму налога на доходы физических лиц в размере 13% и уплатить ее.
Хочу отметить, что если вы будите проходить платное лечение, приобретете имущество, то у вас появится право обратиться с декларацией формы 3-НДФЛ за возвратом налогового вычета, если ранее вы данное право не использовали. Налоговый вычет будет вам возвращен в размере оплаченного налога на прибыль.
Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
С дохода, получаемого от сдачи внаем жилья, нужно платить НДФЛ 13% (если нет специального статуса – индивидуального предпринимателя или самозанятого). По общему правилу, получение такого дохода без применения специального статуса на самой пенсии не отражается, однако может повлиять на региональные и/или местные доплаты и субсидии.
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Если автор вопроса собирается сдавать квартиру, как физическое лицо, то налог составит 13%. Если сдавать планируется только одну квартиру, то, делая это в качестве самозанятого лица, следует платить 4% при сдаче ее физическим лицам и 6% –юридическим. Можно оформить ИП с упрощенным налогообложением и сдавать, уплачивая налог 6%.
Эта деятельность никак не влияет на пенсию. Федеральные законы не накладывают на пенсионера никаких ограничений при сдаче им квартир. Но, возможно, в регионе, где проживает автор вопроса, существуют какие-то местные нормы, регулирующие эту сферу деятельности. Например, есть надбавки и льготы, получаемые при условии отсутствия какого-либо дохода, в том числе и от сдачи квартиры. Для уточнения требуется консультация у местных юристов.
Отвечает технический специалист Rosreestr.net. Алексей Шайхов:
Если вы будете втайне сдавать квартиру, и это обнаружит налоговая, это отразится на индексации пенсии и отмене льгот, если они у вас есть. Такая история связана с тем, что сдача квартиры – это получение дохода, а, значит, нужно о нем отчитываться.
У вас есть несколько вариантов того, как оформить сдачу квартиры:
- оформить ИП на УСН и платить 6% или приобрести патент;
- не оформлять у налоговой, но уплачивать 13% с общего дохода;
- зарегистрироваться как самозанятый, если вы проживаете в регионе, где это возможно.
Если не оформить сдачу квартиры, вы можете получить штраф от 2 до 7 тысяч рублей в зависимости от региона проживания.
Отвечает юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Ильсур Закиров:
Согласно общим правилам Налогового кодекса, доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в РФ, являются объектом обложения НДФЛ и подлежат налогообложению в размере 13%.
Однако, если деятельность гражданина по сдаче внаем жилых помещений будет иметь признаки предпринимательской деятельности (множество объектов, периодичность сдачи), физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и уплачивать налог с соответствующих доходов (6% при упрощенной системе налогообложения).
Кроме того, сейчас пенсионер, сдающий в аренду жилье, может зарегистрироваться как самозанятый, если его суммарный доход не превышает 2,4 млн рублей в год. В таком случае действует льготный налоговый режим со ставкой 4% (при работе с физическими лицами) и 6% (при работе с юридическими лицами или ИП). Данный режим введен в действие как эксперимент в 23 регионах России, в том числе в Москве и Московской области.
В зависимости от выбранной формы налогообложения зависит индексация пенсии арендодателя. Так, в случае регистрации в качестве ИП на гражданина будут возложены обязательства по перечислению за самого себя страховых взносов на обязательное пенсионное страхование. В соответствии с действующим законодательством, пенсионер в этом случае будет считаться работающим, а индексация пенсии производиться не будет до прекращения статуса ИП.
Самозанятые пенсионеры, согласно закону, не входят в число тех, кто застрахован в системе обязательного пенсионного страхования. Поэтому их могут причислить к работающим лишь тогда, когда они сами захотят перечислять за себя взносы на пенсионное страхование.
Если же пенсионер оплачивает 13% НДФЛ со сдачи жилья в аренду, поскольку не является ИП, то индексация пенсии будет производиться в общем порядке, поскольку не нужно делать взносы на обязательное пенсионное страхование.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Пенсионеры имеют право зарегистрироваться в качестве самозанятых, при этом по закону они приравниваются к неработающим гражданам и сохраняют право на индексацию пенсий. В то же время они могут лишиться некоторых льгот, которые зависят от среднемесячного дохода.
Федеральный закон от 03.10.2018 № 350-ФЗ установил с 2019 года пенсионный возраст: для мужчин — 65 лет, для женщин — 60 лет. Но возраст будет меняться в течение переходного периода с повышением по одному году ежегодно — всего на 5 лет.
Граждане, достигшие пенсионного возраста, имеют право на страховую пенсию. Её размер зависит от трудового стажа и накопленных за время работы пенсионных баллов.
Для назначения страховой пенсии в 2020 году необходимо иметь:
- 11 лет стажа;
- 18,6 пенсионных баллов.
Если стажа и пенсионных баллов не хватает, то страховая пенсия может быть назначена позднее, или будет установлена социальная пенсия. Стоимость пенсионного коэффициента в 2020 году — 93 руб. (в 2019 году — 87,24 руб.), фиксированная выплата в составе страховой пенсии установлена в размере 5 686,25 руб.
Редко встретишь пенсионера, которому бы хватало той суммы, которую он получает от государства после того, как прекращает свою трудовую деятельность. Поэтому люди ищут возможность подработать. Хотя бы в качестве самозанятых. Но тут сразу же возникает много вопросов: не лишит ли официальный статус плательщика налога на профессиональный доход льгот и доплат к пенсии и сможет ли он рассчитывать на индексацию выплат?
Что получают самозанятые пенсионеры
На пенсионеров, которые хотят применять налог на профессиональный доход, распространяются такие же требования и ограничения, как и на всех остальных самозанятых:
- Выбранный вид предпринимательской деятельности должен входить в список разрешенных для самозанятых;
- Лимит по годовому заработку составляет не более 2,4 млн руб.
- Пенсионеры, которые зарегистрировались как самозанятые, не могут нанимать сотрудников, сдавать в аренду нежилые помещения и перепродавать товары.
Самозанятые пенсионеры при регистрации автоматически получают:
- налоговый вычет в 10 000 руб. (производится автоматический расчет, в результате ставка налога с доходов физлиц уменьшается до 3 %, а ставка 6 % снижается до 4 %).
Когда вычет закончится пенсионеры, как и другие самозанятые, должны платить 4 % налога при работе с физлицами и 6 % – при работе с юрлицами. Отчетность ведется с помощью чеков, которые можно отправлять клиентам в приложении «Мой налог».
Более подробную информацию о самозанятости можно узнать из отдельных статей:
Относятся ли самозанятые пенсионеры к работающим?
Ответ на этот вопрос на своем официальном сайте дает ФНС. Пенсионеры, которые хотят подрабатывать в качестве плательщиков налога на профессиональны доход, с точки зрения налоговой службы попадают в число неработающих.
Индексация пенсий при самозанятости
Самозанятые пенсионеры приравниваются к неработающим и не теряют право на индексацию пенсий, так как ни они, ни их клиенты не платят за себя страховые взносы на обязательное пенсионное страхование. Это касается и самозанятых в статусе ИП, которые перешли с УНС на налог на профессиональный доход.
В 2020 году индексация пенсионных выплат составила 6,6 % – примерно 1 000 руб. Если пенсия очень маленькая, доплаты должны покрывать разницу вплоть до прожиточного минимума, принятому ПФР для пенсионеров в конкретном регионе. Так, например, в Москве этот минимум составляет 12 578 руб., в Татарстане — 8 232 руб., в Магаданской области — 15 943 руб.
В отличие от самозанятых, те пенсионеры, которые зарегистрированы в качестве ИП, приравниваются к работающим, а потому не могут претендовать на индексацию пенсий, даже несмотря на то, что платят страховые взносы.
Если пенсионер заключил трудовой договор или договор ГПХ либо оформил ИП, за него выплачиваются страховые взносы, и именно поэтому он теряет право на индексацию.
Объяснение Совета Федерации
Человек, добровольно вносящий часть своих доходов в пенсионную систему на регулярной основе, автоматически считается работающим пенсионером. Соответственно, индексироваться пенсия его не будет, однако раз в год её размер пересчитывается в соответствии с увеличением пенсионных баллов, предусмотренных законодательством. То есть права и привилегии работающего пенсионера переходят на таких самозанятых в полном объеме.
Если же человек не платит и никогда не делал пенсионных отчислений, то ему положены минимальные выплаты, устанавливаемые в каждом регионе индивидуально в зависимости от особенностей их экономики. Эти выплаты будут лишь ежегодно индексироваться, чтобы компенсировать инфляцию. Но никаких более значимых прибавок такому получателю не будет, так как в формировании пенсионной системы он не участвовал.
Льготы при самозанятости
Пенсионеры, которые зарегистрировались как самозанятые, также имеют право на получение некоторых льгот: субсидий, компенсации оплаты проезда и лекарств, материальную помощь. То же самое касается самозанятых, на которых распространяются налоговые каникулы на НДФЛ: нянь, сиделок, репетиторов, помощников по хозяйству.
При этом самозанятый пенсионер может лишиться отдельных льгот, которые зависят от его среднемесячных доходов, например, субсидии на оплату коммунальных услуг и выплат малоимущим семьям.
Пенсионные баллы и трудовой стаж при самозанятости
Пенсионеры, которые хотят продолжить копить стаж и пенсионные баллы и при самозанятости, могут самостоятельно вносить взносы в приложении «Мой налог» — стаж будет засчитываться сразу же, но взносы будут приравниваться к обязательному пенсионному страхованию, поэтому в таком случае пенсия не будет индексироваться и увеличиваться до прожиточного минимума.
Самозанятые могут купить год страхового стажа за 32 448 руб. (сумма на 2020 год), чтобы получить дополнительные пенсионные баллы. Заплатить за стаж нужно до 31 декабря текущего года, чтобы этот год учли. Если заплатить меньше, будет засчитан меньший стаж, пропорциональный взносам.
Согласно Федеральному закону от 28.12.2013 № 400-ФЗ одним из условий возникновения права на страховую пенсию является наличие страхового стажа и минимальной суммы пенсионных коэффициентов. При этом количество пенсионных коэффициентов и стажа будет увеличиваться до тех пор, пока не станет равным 30 коэффициентам в 2025 году и 15 годам в 2024 году.
У самозанятых нет ограничения по покупке стажа: они могут купить все требуемые 15 лет и 30 баллов, выплачивая взносы, и таким образом накопить пенсионные взносы. При этом взносы нельзя вычесть из начисленного налога на профессиональный доход. Другие категории граждан имеют право на покупку только половины пенсионного стажа — 7,5 лет.
Пенсионные взносы можно отслеживать каждый год на лицевом счете на сайте ПФР или на госуслугах.
Не пропустите новые публикации
Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.
С 01.07.2020 были внесены изменения в закон о самозанятых ─ расширен список регионов, в которых можно стать плательщиком НПД (налога на профессиональный доход), теперь это вся территория РФ.
В 2020 году поддержка самозанятых заключалась в предоставлении дополнительных налоговых вычетов в размере 12130 рублей и возврате налога, уплаченного за 2019 год.
Кроме этого, Федеральный закон от 08.06.2020 № 169-ФЗ внес изменения в закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ и приравнял самозанятых граждан к субъектам МСП (малого и среднего предпринимательства), что позволит им получать дополнительную поддержку. О том, какую именно, рассказываем в этой статье.
На какую поддержку могут рассчитывать самозанятые
Закон № 209-ФЗ предусматривает такую поддержку малого бизнеса и физлиц, которые используют спецрежим (НПД):
Финансовая ─ предоставление субсидий, бюджетных инвестиций, государственных и муниципальных гарантий по обязательствам субъектов МСП. Также в финансовую поддержку входят кредиты по льготным ставкам.
Предоставление во владение (пользование) государственного или муниципального имущества ─ от земельных участков до транспорта и инструментов. Имущество можно получить даже безвозмездно или на льготных условиях, но использовать его надо только по целевому назначению.
Информационная ─ официальные сайты, где можно узнать о действующих программах для МСП и имуществе, которое можно получить на льготных условиях.
Консультации ─ создание специальных организаций, которые будут отвечать на вопросы из разных сфер (юридические, по налогам и т.д.). Сюда же входит компенсация затрат за консультационные услуги, подтвержденные документально.
Подготовка, переподготовка и обучение работников субъектов МСП.
Закон № 209-ФЗ определяет основные направления поддержки предпринимательства, а конкретные меры устанавливают органы власти разных уровней, например:
Постановление Правительства РФ от 31.12.2020 № 2425 о том, что в 2021 году льготный кредит можно получить под 7% годовых.
Распоряжение Правительства РФ от 30.01.2021 № 208-Р с рекомендациями региональным и местным властям об увеличении мест нестационарной торговли, объектов для развозных продаж, мест на ярмарках и рынках. Такие меры нужны, чтобы больше самозанятых могло продавать продукты собственного производства.
Постановление Правительства РФ от 30.12.2018 № 1764 ─ правила получения кредита по льготным ставкам в 2019 ─ 2024 годах и возмещения банкам недополученных доходов.
Актуальная информация о доступных мерах поддержки самозанятых и других субъектов малого бизнеса есть:
Портале бизнес-навигатора МСП. Здесь можно ввести свой ИНН и получить персональные предложения;
региональных сайтах «Мой бизнес», куда можно обратиться за консультацией по программам для МСП и узнать о проводимых мероприятиях.
А в Санкт-Петербурге есть свой Фонд поддержки МСП. С поддержкой фонда можно разобраться с федеральными законами, связанными с организацией и ведением бизнеса, а также с любым режимом налогообложения.
Отличия между ИП на НПД и физлицами-самозанятыми
При изучении конкретных программ поддержки обращайте внимание, на кого они распространяются. Дело в том, что ИП ─ плательщики НПД и самозанятые, которые не являются предпринимателями находятся в разных категориях (ст.14.1 закона № 209-ФЗ). Поэтому и меры поддержки могут отличаться.
Такое разделение связано с тем, что на НПД есть возможность выбора: остаться физлицом или зарегистрироваться как ИП.
Кроме разных программ поддержки, есть и другие отличия плательщиков НПД со статусом ИП от физлиц-самозанятых:
ИП могут открыть расчетный счет и подключить эквайринг для приема платежей картами через терминал или в интернете. Подробнее об этом читайте в статье «Выгодный эквайринг для физических лиц».
Заниматься определенными видами деятельности могут только юрлица или предприниматели, например, чтобы стать водителем такси, нужно зарегистрировать ИП и получить специальное разрешение.
Если эквайринг не нужен и для выбранного бизнеса необязательно быть ИП, то можно оставаться самозанятым физлицом.
Особенности НПД
Напомним, какие права, обязанности и ограничения есть в статусе самозанятых.
Из всех существующих налоговых режимов НПД самый простой и бюджетный:
Плательщики налога на профдоход не платят НДФЛ в размере 13%, а уплата страховых взносов, в том числе пенсионных по желанию ─ перечислять их необязательно.
Чтобы оформить самозанятость, нужно зарегистрироваться в приложении «Мой налог» или в веб-версии на сайте ФНС.
Рассчитывать сумму налога ─ обязанность налоговых органов, самозанятому нужно только после получения дохода фиксировать сумму в «Моем налоге».
Можно совмещать с работой в найме.
Величина налоговых ставок НПД ─ 6% при работе с организациями, 4% ─ когда самозанятые оказывают услуги физлицам. За счет вычета, размер которого 10 тыс. руб. в год, проводится пересчет налоговых ставок на 2 и 1% соответственно.
Необязательно открывать расчетный счет ─ оплату от заказчиков можно принимать на текущий счет физлица и привязанную к нему карту.
Не нужна онлайн-касса.
Но есть и требования с ограничениями:
Годовой доход не больше 2,4 млн руб.
Продавать можно только товары собственного производства.
Каждому покупателю надо выдавать чек из приложения «Мой налог». Установлены такие сроки ─ при расчетах наличными и картой сразу после оплаты, при безналичных поступлениях на счет, например, от организаций ─ не позднее 9 числа месяца, следующего за расчетным.
Платить налог надо ежемесячно, срок уплаты НПД ─ не позднее 25 числа месяца, следующего за отчетным.
При заключении трудовых договоров ─ найме сотрудников ─ придется распрощаться с режимом самозанятости.
Нет налоговых каникул ─ периода без налоговых платежей, как, например, по некоторым видам деятельности на патенте или упрощенке.
А еще, согласно ст. 129.13, определена ответственность самозанятых за нарушения порядка и/или сроков передачи сведений о расчетах ─ сумма штрафа составляет 20% от суммы непроведенного через «Мой налог» дохода. А если то же самое произойдет в течение полугода штраф составит уже 100% от суммы расчета.
С какими вопросами поможет МТС Касса
Приходите к нам, когда надумаете сменить статус физлица-самозанятого на ИП ─ плательщика НПД, а может, поменять налоговый режим или даже открыть ООО.
Мы поможем в таких вопросах:
Бесплатная регистрация ИП и ООО в налоговой.
Выбор банка для РКО с учетом особенностей вашего бизнеса. Среди наших партнеров много банков, которые предоставляют выгодные условия по ведению расчетного счета, а также различные бонусы ─ бесплатное обслуживание, кэшбэк до 5% и бонусы до 300 тыс. руб. на развитие бизнеса.
Подключение безналичных платежей через эквайринг и систему быстрых платежей (СБП).
СБП ─ это новый способ приема безналичных оплат от покупателей по сниженной ставке до 0,4% ставке. МТС Касса интегрирована с СБП, и для приема безналичных платежей вам не понадобится терминал эквайринга
Подключение онлайн-бухгалтерии. При небольших оборотах и несложных операциях вы сможете самостоятельно вести учет в специальном сервисе и экономить на бухгалтере. С помощью шаблонов вы будете составлять документы, например, акты выполненных работ и счета на оплату, а всю отчетность для ФНС автоматически подготовит онлайн-бухгалтерия.
Выбор онлайн-кассы, если уйдете с НПД.
Итоги
Введение самозанятости позволило многим людям «заплатить налоги и спать спокойно». НПД ─ выгодный режим, при котором не надо перечислять взносы и сдавать отчетность. Главное ─ не забывать все расчеты с покупателями и заказчиками вносить в приложение «Мой налог». На основании этих официальных доходов в ФНС считают, а самозанятые уплачивают налоги.
Но надо помнить, что на НПД максимальный доход за год ─ 2,4 млн руб. После достижения этой суммы придется менять систему налогообложения, регистрировать ИП или ООО, ставить онлайн-кассу. Чтобы не тратить время на всё перечисленное, приходите к нам, мы поможем.
Остались вопросы? Обращайтесь к нашим специалистам!
Государство хочет сделать рынок аренды прозрачнее и вывести арендодателей, которые не платят налоги, из тени. Это выгодно и собственникам квартир: легально сдавая недвижимость, они могут обратиться в правоохранительные органы или в суд, не боясь афишировать факт аренды. Разбираемся в новом законе для самозанятых, который позволяет платить меньше налогов с доходов от сдачи жилья.
Кто такие самозанятые и при чём тут эксперимент
В России многие не работают «официально», но деньги получают, а значит, должны платить налоги со своих доходов. К таким «фрилансерам» относятся сантехники, риелторы, репетиторы и другие специалисты, которые берут за свои услуги плату напрямую. Они называются «самозанятые». Стать самозанятым может даже индивидуальный предприниматель, если у него нет сотрудников.
Самозанятыми могут стать те, кто оказывает услуги или работает по договорам (или без) и в год получает не больше 2,4 млн рублей.
1 января 2019 года стартовал эксперимент, в рамках которого такие люди могут платить небольшой налог (меньше ИП!) — 4%. Никуда ходить и заполнять какие-то документы не нужно — всё можно сделать в приложении в смартфоне. Эксперимент проводится в четырёх регионах — Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области — и продлится год.
Платить налоги по новой схеме смогут не все, в законе есть исключения: так, самозанятыми стать не получится у тех, кто занимается добычей или продажей полезных ископаемых, продаёт подакцизные товары или работает по договору поручения.
А вот собственник квартиры, который её сдаёт, — это прямая целевая аудитория нового закона. Получить статус самозанятых могут те, кто сдаёт жилую недвижимость.
Почему к арендодателям это относится
По закону налогом облагаются практически все доходы. То есть те, кто сдаёт квартиру, тоже должны его платить. Однако рынок съёмного жилья непрозрачный, и налоги платят очень мало собственников (по разным данным, около 5–7%).
На такую «серую зону» и был рассчитан эксперимент: государство явно работает в направлении «обеления» рынка аренды и будет искать людей, которые не платят налоги с дохода, получаемого от сдачи жилья. С одной стороны, им будут грозить штрафы, с другой — квартиросъёмщики, которые могут в любой момент начать шантажировать угрозами «сообщить куда следует», если собственник не согласится на их условия. Поэтому, видимо, со временем налоги платить всё-таки придётся большинству — так будет проще и безопаснее.
Какие варианты платить налоги за сдачу квартир были раньше
До появления нового режима (а в большинстве регионов РФ и сейчас) арендодатели должны были платить НДФЛ — 13% от дохода.
Можно зарегистрировать ИП. Тогда размер налоговых отчислений будет зависеть от выбранного режима: упрощённой системы налогообложения (УСН) или оформления патента. При УСН налог составляет 6% от доходов. При оформлении патента те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (который зависит от стоимости квартиры).
При этом требуется подавать налоговую декларацию и отчётность.
Как работает новая схема
С новым режимом всё стало проще, а налог — меньше. Он составляет 4% для доходов, полученных от физических лиц, и 6% для доходов от компаний и ИП.
И всё можно будет делать через приложение «Мой налог». Всё-всё! Зарегистрироваться в приложении просто: оно само распознает все данные паспорта, автоматически найдёт в базе ваш ИНН и зарегистрирует в качестве самозанятого.
У приложения, конечно, есть недочёты: оно пока может подвисать и некорректно что-то отображать (но, надеемся, это временно). Зато всё — от регистрации до рассылки чеков и оплаты налога — можно делать со смартфона. Ещё одно отличие от «старой» схемы — ежемесячное начисление и оплата налогов.
Какой доход облагается налогом
Доходом считается в первую очередь сумма, которую собственник ежемесячно получает от квартиросъёмщика. Практика ещё до конца не сформировалась, но, скорее всего, всё будет работать по той же схеме, что и НДФЛ.
Ежемесячная плата за арендованную квартиру — доход Основные отчисления в налоговую будут идти именно с той суммы, которую арендаторы платят за квартиру каждый месяц.
Страховой депозит не доход. Если его вернуть
При подписании договора найма жильцы передают собственнику депозит — страховку сохранности имущества. Когда они будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке. Или вычтет стоимость испорченных вещей. С депозита не нужно платить налог, потому что он становится доходом лишь тогда, когда хозяин квартиры забирает его в счёт оплаты (например, если арендатор сломал шкаф или разбил люстру).
Если арендатор оплачивает коммунальные расходы НЕ по счётчикам— это доход
То есть все платежи «не по счётчику», которые квартиросъёмщик возмещает хозяину квартиры, — это доход, и с него потребуется заплатить налог.
Все расходы, оплаченные по счётчикам, — не доход
Считается, что это расходы в интересах нанимателя. Такова точка зрения и Министерства финансов (для любознательных — Письмо Минфина России от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194).
Вы сдали квартиру студенту за 15 тысяч рублей, он же будет оплачивать «коммуналку» без счётчиков — 3 тысячи рублей, а сверху вы попросили депозит 10 тысяч.
Считаем доход для налога: 15 000 + 3 000 = 18 000 рублей
Считаем налог: 18 000×4% = 720 рублей. Ежемесячно
Налоговый вычет
Заплатить можно меньше, если использовать налоговый вычет. Для налога 4% предоставляется вычет 1%, а для налога в 6% — 2%. Эти проценты каждый месяц применяются к сумме дохода. Вычет не может превысить 10 000 рублей: как только сумма вычета достигнет этой цифры, право на применение вычета прекратится. С этого момента налог придётся платить полностью.
- Деньги вычитаются из налога постепенно. То есть вообще не платить налог, пока не «накопится» 10 000 рублей, нельзя.
- Вычет можно получить один раз за всё время самозанятости.
Как стать самозанятым, платить налоги и спать спокойно
Чтобы стать самозанятым, нужно скачать мобильное приложение «Мой налог» с AppStore или GooglePlay и подать заявление. Если до этого вы были ИП и решили перейти на новый режим, не забудьте сообщить в налоговую по месту жительства о своём новом статусе. Это можно сделать в течение 1 месяца после перехода, отправив уведомление по принятой форме.
Сначала законодатели хотели ввести ответственность за невыдачу чека покупателю, но в финальной версии эксперимента остались санкциитолько за то, что самозанятый не передаёт информацию о доходе в налоговую. За первое нарушение он получит штраф 20% от дохода, а за повторное нарушение в ближайшие полгода — 100% от дохода.
Как это выглядит на практике
Занося доход в приложение, вы указываете ИНН контрагента, и это позволяет налоговой самостоятельно определять, кто вам заплатил — физическое или юридическое лицо, а затем посчитать налог по нужной ставке.
Сразу после этого приложение рассчитает предварительную сумму налога и покажет, какая сумма вычета у вас осталась. Она будет указана в профайле, в графе «Налоговый аванс».
Налог начисляется ежемесячно: до 12-го числа ФНС определяет сумму налога за прошлый месяц и реквизиты для его оплаты. Оплатить налог нужно до 25-го числа. Можно настроить автоматическое списание. Если налог за прошедший месяц меньше 100 рублей, то его прибавят к сумме налога в следующий раз.
Никаких касс, отчётностей, налоговых деклараций и походов в ФНС не потребуется.
Плюсы и минусы нового режима
Говорить о плюсах, минусах и подводных камнях эксперимента пока рано, но мы всё же попробуем.
Чем привлекателен новый режим
Небольшая ставка налога Это позволит сэкономить деньги тем, кто раньше платил с тех же доходов НДФЛ 13%, и уменьшить налоговую нагрузку для некоторых индивидуальных предпринимателей.
Кроме того, маленькая ставка может привлечь «уклонистов», которых раньше пугала перспектива платить 13% от доходов.
Изменять ставку нельзя в ближайшие 10 лет
Закон прямо запретил пересматривать ставку по налогу в течение 10 лет эксперимента, так что ежегодного повышения налога для самозанятых можно не бояться.
Всё очень просто
Нет налоговых деклараций. Нет касс. Нет самостоятельных расчётов налога и походов в ФНС.
В перспективе — прозрачный рынок съёмного жилья
Собственник, который платит налоги, может спать спокойно: не бояться ни государства и штрафов, ни нанимателей, которые прибегают к манипуляциям из-за того, что хозяин квартиры не платит налоги. Пожалуетесь в налоговую? Да пожалуйста!
Есть налоговый вычет
Вычет небольшой, но с ним тестировать новую систему ещё «дешевле». Если не понравится, можно вернуться к ИП с патентом или УСН, или даже к НДФЛ.
Можно не платить страховые взносы
После перехода на экспериментальный режим самозанятый освобождается от уплаты страховых взносов.
Легко отказаться от самозанятости
А вот какие подводные камни могут быть
Многое зависит от работы приложения
Приложение «Мой налог» разработали недавно, поэтому не исключены технические накладки. В законе прописано, что в этом случае налогоплательщик может исполнить свои обязанности на следующий день после восстановления работы (но не позднее).
Доходы нужно вносить самостоятельно
Налог начисляется только на те доходы, которые вы запишете в приложение сами. Для забывчивых плательщиков такая система может обернуться штрафом от налоговой, если во время проверки она обнаружит неучтённые доходы.
Не идёт трудовой стаж
Для сдающих квартиры это не такая уж большая проблема. Многие параллельно «официально» работают и не переживают за стаж. Но если самозанятость — единственное, чем занят собственник, то трудовой стаж идти не будет. А он влияет на размер пенсии.
Не отчисляются взносы в Пенсионный фонд
Налог от сдачи квартиры в аренду распределяется только в региональный бюджет и Фонд обязательного медицинского страхования. А страховые взносы в Пенсионный фонд нужно платить самостоятельно — если хочется.
Так что о пенсии, скорее всего, самозанятому придётся заботиться самостоятельно.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Аня Кирсанова.
В соответствии с новым законом о налоге на профессиональную деятельность самозанятые лица могут зарегистрироваться и начать сдавать недвижимость в аренду официально, платя пониженный налог. При этом регистрация очень простая и не требует посещения налоговой.
Существует четыре способа оформить статус самозанятого через интернет:
- в мобильном приложении “Мой налог”;
- через портал Госуслуг;
- на сайте ФНС РФ;
- в мобильном приложении одного из уполномоченных банков.
В случае, когда жильё находится в совместной собственности супругов, достаточно одному из них стать самозанятым, чтобы платить налог по сниженной ставке. Также статус самозанятого позволяет сдавать внаём объекты недвижимости, собственником которых он не является, для этого нужно заключить договор субаренды.
Статус самозанятого даёт ряд преимуществ при сдаче недвижимости в наём:
- данная деятельность абсолютно легальна;
- можно заключать договоры с клининговой или другими компаниями;
- для расчётов не требуется кассовый аппарат, чеки формируются автоматически при внесении информации об оплате в приложении или на сайте ФНС;
- отсутствуют отчисления в Пенсионный фонд, они остаются на усмотрение арендодателя;
- налоговая ставка останется неизменной в течение десяти лет с момента вступления в силу данного закона;
- не нужно вести строгую отчётность перед налоговой службой;
- в случае ущерба имуществу можно обратиться в суд, если арендаторы, например, сломали технику, не заплатили арендную плату или нарушили другие условия договора.
- прозрачность расчётов, ведь все платежи фиксируются в приложении и документируются чеком;
- защита интересов в случае нарушения договора арендодателем;
- возврат залога после окончания срока найма.
Как зарегистрироваться самозанятому
Зарегистрироваться в качестве самозанятого можно как в отделениях ФНС, так и не выходя из дома.
Для удобства можно воспользоваться приложением от ФНС “Мой налог”, достаточно ввести свои паспортные данные в личном кабинете, программа сама свяжет их с ИНН и зарегистрирует вас как самозанятого.
Информация о средствах, полученных в качестве арендной платы, вносится через приложение или в личном кабинете на сайте налоговой, даже если оплата была наличными. При этом можно сочетать разные способы фиксации дохода: вносить часть данных в приложении, а часть - через сайт налоговой, так как вся информация о платежах синхронизируется.
Налоговая ставка для самозанятых при сдаче жилья в аренду
Налоговая инспекция самостоятельно рассчитает сумму налога и пришлёт уведомление налогоплательщику.
Ежемесячные отчисления составят 4% в случае сдачи жилья физическому лицу: так, к примеру, если арендная плата за однокомнатную квартиру 20 000 рублей, то налог составит всего 800 рублей в месяц, тогда как при ставке НДФЛ 13%, это было бы 2 600 рублей.
В случае, когда нанимателем является юридическое лицо, налоговая ставка будет 6%. Если заказ на аренду поступает через агентство недвижимости или интернет-агрегатор, то ставка также составит 6%, так как оплата производится организацией.
Налоговый вычет
При регистрации в качестве самозанятого гражданам предоставляется налоговый вычет в количестве 10 000 рублей.
Соответственно налоговая ставка c 4% уменьшается до 3%, а c 6% уменьшается до 4%. Расчёт ставок производится автоматически. В случае, если годовой доход от профессиональной деятельности превышает 2,4 млн рублей, самозанятый лишается своего статуса и налоговая ставка для него составит 13%. Нужно понимать, что если месячная арендная плата за квартиру или дом превышает 200 000 рублей, годовой доход будет больше 2, 4 млн, следовательно, придётся платить 13% НДФЛ.
Чтобы вернуться к пониженной ставке, в следующем календарном году можно заново зарегистрироваться как самозанятому. Если гражданин оформляет статус самозанятого, при этом работая по найму, его зарплата не учитывается при расчёте налога, и трудовой стаж не прерывается. Так же не учитываются и другие поступления на банковский счёт, которые не были заявлены как профессиональный доход.
Как учитывать коммунальные платежи при оплате налога?
Коммунальные платежи в договоре указывают двумя способами: фиксированной суммой либо по показаниям счётчиков.
Если коммунальные платежи фиксированные и входят в сумму арендной платы, налог с них придётся заплатить, так как они являются доходом арендодателя. В случае, когда оплата коммунальных услуг осуществляется согласно показаниям счётчика, налог с этой суммы платить не нужно.
Кроме арендной платы и коммунальных платежей арендодателю, как правило, оставляют так называемый страховой депозит или залог на случай ущерба имуществу или нарушения условий договора. В ситуации, когда по окончании аренды страховой депозит полностью возвращается нанимателю, с него налог не платится. Если имущество было повреждено, сумма ущерба вычитается из залога, и с этой суммы взимается налог.
Например, во время проживания арендаторов была сломана стиральная машина, ремонт которой обошёлся в 5 000 рублей, арендодатель удерживает эту сумму из залога, заплатив при этом 200 рублей налога.
Имущественный вычет при продаже недвижимости
Самозанятые, сдававшие жильё в аренду, также освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже.
Налоговое законодательство в некоторых случаях освобождает собственника жилья от уплаты НДФЛ, если он владел квартирой больше трех или пяти лет. Разница в сроках владения зависит от способа, которым была приобретена недвижимость: была ли получена в подарок, перешла по наследству или же была куплена.
Подводя итог, можно сказать, что новый закон работает, защищая интересы граждан, делая прозрачной и безопасной деятельность на рынке недвижимости.
Читайте также: